疫情之下，如何利用出租房转危为机？
点击蓝字 关注我们
从3月份美国疫情爆发到现在，将近半年的时间已经过去了，确诊人数也已经达到了575万之多，许多行业因为疫情损失惨重，也给全球经济的发展带来了巨大的危机。但危机这个词本事就是“危险”与“机遇”的融合，新机遇也总是从危险中孕育出来。
本期文章，菊子就想和大家交流一下疫情给房地产行业带来的可能机遇——出租房投资。
首先我们来明确一下我们这里所说的出租房是指什么?
出租房是指除了公寓之外的用于出租的住宅，比如独栋别墅、联排别墅、Condo等都属于出租房。出租房和公寓最大的不同是产权上的不同：公寓一般是一片公寓是一个产权，都是由比较有钱的房地产集团投资，一买就是一片；而出租房都是一户一个产权、一户一个房东。
01
出租房如何定价
既然要投资出租房，第一个要知道的事情就是出租房是如何定价的？
一般来说，你出租房的价格就是隔壁出租房的价格。现在出租房的出售价格都是公开的，在挑选完一个位置好、环境好的社区后，如果能以比隔壁价格低的价格买入出租房，那你就是买得比较好。
现在，很多房产公司，也包括我们WePartner公司，都开始成片购买出租房。可以和开发商进行谈判，比如这片区域有50家出租房，每一家售价20万，现在我全部都买下来，可以帮开发商节省广告费、中介费、在市场上的时间等等，但我想向开发商要15%的折扣。
在你把整片出租房都买下来之后，出租房的估值就可以套用公寓的估值方法：
定价=纯收入/现金收益率（Cap Rate）
纯收入就是所有的收入减去你的花费；现金收益率是指资产产生的净营业收入与原始资本成本的比率；在亚特兰大地区，公寓的现金收益率大概是5%~6%。公寓的投资方法之前我们在如何提升投资公寓的价值？中也有讲过，感兴趣的朋友可以点开复习。
如果之后你想把这片出租房再全部转手给其他大的投资人，就可以按照这种方式估价，但你的估值仍然不能比隔壁同样条件的小区高太多。
02
出租房的投资考虑
知道了投资房如何定价之后，还有什么投资上的考虑呢？
首先，要看出租房能不能产生现金流，这一点是重中之重。在整个房地产行业，现金流都是最重要的，很多疫情期间出问题的公司都是因为现金流出了问题。
第二，要考虑投资能不能对抗通货膨胀。只要能选好城市、地段、周围环境，好的出租房平均每年会有3%-5%的增值，这种增值的速度能超过通货膨胀的速度。
03
投资出租房的好处
那么，投资出租房都有哪些好处呢？
首先，新建出租房获批更容易。现在因为疫情的原因，新建出租房比新建公寓更容易通过政府的审批。
其次，出租房在疫情之后会有更大的市场需求。出于保持社交距离的考虑，很多人不想继续住在公寓，更情愿从市中心的公寓搬到市郊的独栋房里。也是因为疫情冲击，全美有大批新增失业人员，他们当中很多人可能本来计划着买自己的房子，但失业之后拿不到银行的贷款，买房子的计划泡汤又不想去住公寓，所以他们会选择去租独栋的出租房。
第三，大批买出租房可以获得本金增值。这里举一个例子来说明，假设开发商建造了一片出租房，每套要价10万，如果我们跟开发商商量全部买下的话，一般能拿到10%-15%的折扣，这里我们就假设能拿到平均值12.5%的折扣。买出租房可以贷款75%，只要出25%的首付也就2.5万，如果我们在买价上拿到了12.5%的折扣，也就是1.25万，相比于只单独买一套出租房，用于首付的本金已经有了50%的增值了。
第四，拥有大片出租房不需要花钱进行HOA（Houseowner Association)。如果每个出租房都有不同的Owner，大家要分摊一些公共区域的费用和一些保险的费用，这样就需要第三方的人去算账、收费、管理等等。如果你拥有这一片出租房的话，你可以统一支付这些花销，就不再需要HOA从中协助了。
第五，拥有大片出租房便于控制小区的外观。如果每一个房子都有不同的户主，那房子外观上会参差不齐，也不利于维护公共区域的美观，进而影响到整个区域的质量。如果你拥有这一片出租房的话，就可以统一进行外观的维护。
最后，拥有大片出租房有整片出租房的租金定价权。如果你买的是一片小区中的其中一栋出租房，是没有很大的定价权的。假如你有一套房子，月租金的市场价格是1600刀，但你有一个邻居出于种种原因标价1200刀就出租，你这个时候就没办法定价1600刀出租，需要等到邻居房子租出去之后才能再涨到1600。而且互联网是有记忆的，即使邻居家1200月租的房子后来不在市场上了，房客还是能查到曾经有房子只收取1200的租金，会对你现在的定价产生质疑。但如果整片出租房都是你的，你就可以统一定价，不会遇到这样的问题了。
希望这期推送能帮助到想投资出租房的朋友!
推荐阅读：
感谢关注菊子的公众号
YouTube频道：菊子说房产
微信：juzi20132013
求分享
求点赞
求在看